5月21日，“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京隆重举行。招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现和财富创造能力以及稳健的财务战略荣获“2021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”和“2021沪深上市房地产公司投资价值TOP10”多个奖项。

中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产开发及服务上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十九年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产开发及服务上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

稳健经营，规模指标稳中求进

2020年，招商蛇口全面升级，稳健经营。据年报披露，招商蛇口实现总资产7372亿元、归母净资产1014亿元、营业收入1296亿元，年度签约销售金额2776亿元，整体业绩表现稳定。在新冠疫情打击和“三道红线”政策的双重压力下，公司保持稳定经营、不断创新升级，在2020年为招商蛇口“十三五”战略规划实现稳健收官。

2020年，招商蛇口狠推“一城一模板”，全面对标标杆竞企，提升综合操盘能力，向管理要效益。报告期内，公司实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%；签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%。其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。

财务健康，“三道红线” 指标全部绿档

值得一提的是，2020年末，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，拥有更大的举债融资空间，有利于未来继续加速拿地，在扩大土储规模，在融资受限的大环境下更具资金优势。

据年报显示，2020年，招商蛇口大力提升现金流管理能力，优化销售回款管理举措，持续提升签约回款率，缩短回款周期；加强资金集中管理，提高资金综合使用效率；借LPR换锚机会降本增效，通过优化债务品种、加大供应链金融产品应用等举措，全年综合资金成本为4.7%；积极开展直接融资工作，先后滚动发行了超短期融资券、中期票据等产品，发行金额合计206.5亿元，均为同期市场较优利率，在有效控制资金成本的同时防范了债务风险。

综合发展模式下，招拍挂+港城联动+产城联动

招商蛇口持续加大投资力度，重点聚焦于核心一二线城市，多渠道主动争取发展空间；坚定执行城市深耕策略，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。

2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1624.83万平方米，权益面积1044.82万平方米。在“前港-中区-后城”综合发展模式下，港城联动、产城联动已经成为获取优质资源的重要方式——继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，招商蛇口在报告期通过港城联动相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；而产城联动更是喜结硕果，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储备。

图：招商蛇口综合发展模式体系图

持有业务实现创新突破

2020年是招商蛇口资管年，招商蛇口持有型业务实现了创新突破：公司成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系；此外，公司全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略；公司产融体系渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品成功创新发行，为资产有序有效退出奠定基础。

面对疫情冲击，四大持有业态全力加速经营恢复。2020年，招商蛇口集中商业整体出租率逐月稳步回升，新签续约租金单价保持正向增长，同时利用疫情窗口期，对部分写字楼、酒店、公寓进行升级改造，加速经营恢复，新开成都招商花园城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁波1872·花园坊等5个购物中心。另外，2020年，公司正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌。长租公寓持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局全国17城，约2.8万间。

园区业务成果丰硕

除了持有型业务，招商蛇口园区业务也取得突出成就。园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块，2020年，招商蛇口园区业务主动拥抱变化，稳保出租率等各项核心指标，经营收入逆势增长；园区运营质量稳健提升，产业数字化初具规模，内部生态逐渐完善；产业组织能力不断提高，近20家战略及龙头客户落地各大园区；创新驱动全方位推进，产业投资基金持续发挥以投带引和孵化创新作用，轻资产能力输出及变现取得突破。

招商蛇口目前拥有13个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，占地300平方公里，典型代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、前海蛇口自贸区、大连太平湾、中白工业园、吉布提等；特色产业园区有效引领片区产业集聚与全新升级，现有网谷、意库和智慧城三条产品线，项目共计27个，规划建筑面积403万平方米。其中，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

旗下招商积余在发展中融合融效

招商蛇口旗下的招商积余，2020年实现营业收入86.36亿元，同比增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，同比增长52.03%。招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“12347”发展战略，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。2020年，物业管理市场拓展持续发力，高质量深化服务现有业态的同时，在城市服务、军队等业态接连获得新突破。截至2020年末，招商积余物业在管项目达到1438个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到1.91亿平方米，同比增长25%，其中非住宅管理面积0.95亿平方米，住宅管理面积0.96亿平方米。

科技引领，提速产业数字化

2020年，招商蛇口以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间建设”等方面开展数字化建设工作：开发业务方面，“招商好房”线上售楼平台助力公司销售业绩，大会员体系盘活存量客户助力营销降本，客服数字化实现维修专项、满意度管理等系统落地，采购数字化实现场景式采购、商城式下单；持有业务方面，四大业态实现全面线上统一管理，园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，自主研发公寓数字化系统提供自助线上服务。此外，智慧空间联动社区/商业/园区稳步推进，生态创新以招商荟为载体构建内外生态圈。

结语

不同于通过高周转获取高利润的房地产开发商，招商蛇口以打造产城融合的超级平台为战略目标，通过全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。

2021年前4个月，招商蛇口累计实现签约销售金额1016.8亿元，同比增加82.54%；累计实现签约销售面积446.00万平方米，同比增加90.27%。该销售金额位列今年1-4月地产行业销售排行榜第7位。

2021年为招商蛇口“十四五”战略规划开局之年，公司将聚焦能力提升，全力推进综合发展模式有效落地，重点推进品牌美誉度全面提升，为未来五年的高质量发展开好头、起好步，力争实现签约销售额3300亿元、新开工面积1300万平方米、竣工面积1,300万平方米的业绩目标。在“十四五”战略规划下，公司将以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同，强化产业聚集与资产管理，积极打造产业园区、集中商业、招商积及余邮轮等四大核心IP，形成结构优化的业态组合，打造全生命周期的产品与服务，将招商蛇口建设成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。