编者按：上半年，北京楼市经历了“过山车”式行情，先是2-3月份的“小阳春”，接下来是5-6月份的断崖式下跌。这可把买房人给看懵了——到底能不能买房？啥时候出手呢？

别急，让我们条分缕析上半年楼市的交易结构，从中发现聪明人买房的秘密，跟着聪明人买房不吃亏！

2023年上半年北京楼市住宅单盘销售榜单中，通州区销冠是距离北京市城市副中心行政办公区最近的超级大盘——金融街武夷·融御（以下简称：融御）。

网签数据显示，融御今年上半年销售额21.41亿元，预估全年销售额约40亿元。

通州区其他几个项目在红海中拼杀的时候，融御却轻松摘得桂冠，这背后暗含着通州楼市成交的一个大变化。

通州房地产市场可以分为四大板块，地缘客户更认可副中心主城区，也就是通州老城区，外区来通州置业的客户会在运河商务区（运河CBD）、行政办公区、文化旅游区（环球影城）中选择。

由于通州区买房一直有“双限”（非京籍北京购房资格需要连续缴社保或个税五年，还需有通州三年社保或个税才可在通州置业），因此通州区的购房主力客户一直被认为是通州本地客户为主。

但是通州本地客户规模有限，而且会在几个适合本地改善的楼盘中挑来挑去。例如，今年上半年开盘的某个项目近期就有很多之前交订金的客户退订，原因是接下来招商蛇口在通州的新项目璀璨公元产品设计更好。

另外，今年5月份以后北京二手房市场交易量下滑明显，其中5月份二手房网签12982套，环比下降6.8%；6月份二手房网签11607套，环比下降10.6%。

二手房卖不出去直接影响了卖旧换新客户的购买能力，因此通州本地改善客户的购买力随着二手房交易量的下降而变弱。

从通州本地几个在售项目的客户来访和成交情况来看，5-6月份来自通州本地的客户也在明显减少，有的项目渠道带看量下降了一半，但是这个变化却没有影响到融御。

答案是融御最近成交的主力客户不是通州本地客户，而是来自东城、西城、海淀、朝阳等其他市区的改善客户。

这似乎是个不可思议的事情！

因为北京市政府搬迁到通州的利好消息已经释放殆尽，那些因为政府搬迁工作发生变动而不得不到通州买房的人早就买房了。除此以外，其他区域的人来通州买房受“双限”政策影响，一直不积极。

为什么现在通州区以外的买房人数量增加了？而且其中多数人都选择了融御呢？

1.在通州的“双限”政策当中，京籍在通州买首套房不需要三年社保或纳税。东城、西城、海淀、朝阳等这些市区的京籍买房人卖掉名下唯一住宅后，可以用买首套房的名额来买，“双限”政策对其影响不大。而这些人以前喜欢住在内城核心区，如今想开了，卖旧换新到通州来。

2. 融御位于通州运河商务区与行政办公区的重合位置，拥有前往两个区域的距离优势。无论去写字楼林立的商务区还是去副中心行政机关处理公务，也就是10分钟左右的车程。

而且这两个区域的核心位置已经没有新的住宅供应，依托于这两个区域的新增居住需求，会外溢到距离最近的融御。同时，融御也受惠于这两个区域因不断投资而提升的城市界面，明显比老城区洋气很多。

疫情后，大家对于所买房子周边配套强调“所见即所得”，对所谓政府规划5年后呈现的事情不再关心，关心的是现在有什么。

融御周边的配套经过政府多年投资建设很多已经呈现，还有一部分在如火如荼的建设中，不存在纸上谈兵的只有规划，动工待定。

融御距离在建的副中心交通枢纽约700米，未来地铁22号线可在此换乘。现阶段也可乘坐距离项目1.3公里的地铁6号线通达内城。

项目配建的后南仓小学紫运校区总体建筑面积为21057平米，是一个可容纳36个教学班的公立小学。周边约2公里范围内还有第一中心小学、北京市第二中学（通州校区）等，距离项目都很近，接送孩子较便利。

医疗是融御周边配套的强项，北侧3公里是在建的北京安贞医院（通州院区），预计明年交付；项目距离首都医科大学附属北京友谊医院（通州院区）约4公里。周边5公里范围内，还有北京京通医院等多家已投入运营的医疗机构。

3. 买房人的价值观在改变，“及时行乐”的心态发挥作用。融御目前的周边配套放在北京市其他区域也是一流的，买房人想明白了一个道理：与其守在东城、西城、海淀、朝阳的二流、三流区域配套旁，不如直接来通州一流配套区域居住。疫情后人们买房价值观改变，叠加内城成熟城区老龄化趋势的变化，带来了核心区购买力外溢到通州的势能开始爆发。

当然，从东城区、西城区、海淀区、朝阳区这些地方迁移到通州区买房的人有一定特点，例如：他们很可能是退休且生活富足的人，没有上下班交通的负担，更看重医疗资源等。

总结：融御又“躺赢”了上半年的通州房地产市场，说明“通州房子不再主要是通州人买”，这在过去两三年内是没有发生过的事情，如今发生了，就说明了疫情后人们买房价值观的变化。“及时行乐”也好，“用内城二三流的位置换通州一流位置”的决策也罢，这是在通州副中心规划红利已经大部分兑现的情况下，购房者“所见即所得”的心态下发生的。优质的、现成的配套设施是影响购房者选择的主要因素。