2020年4月商业地产市场月报

2020年4月商业地产市场月报

转载自: 3房网(来源:中指研究院) | 2020-05-09 10:52:59 | 3180人浏览

自2016年以来, 中指研究院 已连续第五年开展 “中国产业新城运营商评价研究” ,并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系,从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究,深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验,梳理行业运行规律,以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴,推动行业持续健康发展。

2019年,随着我国产业转型升级步伐进一步加快,以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态越来越成为经济发展的新动能和新支柱。与此同时,作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域,各重点城市群、都市圈的区域发展规划和政策相继出台,提出提高区域产业的集聚度、融合度和协同度。产业新城作为推进新型城镇化进程、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间载体,发挥着越来越重要的作用。

2020中国产业新城运营商评价研究报告

2020中国产业新城运营商评价研究报告

2020中国产业新城运营商评价研究报告

2020中国产业新城运营商评价研究报告

2020中国产业新城运营商评价研究报告

2020中国产业新城运营商评价研究报告

产业发展能力分析

产业定位:强化顶层设计能力,紧跟产业发展趋势

图:设立产业研究机构的运营商
2020中国产业新城运营商评价研究报告

从调研结果来看,运营商在进行产业定位时,高度重视产业研究平台的打造,通过持续跟踪行业相关领域的发展动态,深度挖掘政治效益、社会效益、经济效益的协调统一,进一步增强了运营商的产业定位精准度和战略协同性。此外,产业研究平台继续聚焦行业龙头企业,挖掘龙头企业需求点,实现项目精准定位。

可持续性的产业研究能力: 为实现产业新城的可持续发展,在前期产业新城布局时,运营商应基于长期发展和系统发展的视角对产业进行研究;此外,为保障产业新城的可持续发展,运营商应精准定位主导产业,营造良好的产业环境吸引龙头产业入住,通过龙头企业的辐射效应打造区域协调发展的增长极。

打造差异化优势: 运营商要想从激烈的行业竞争中脱颖而出,就需要树立差异化的竞争观,实现产业新城的差异化定位。首先,产业新城应立足当地产业基础和资源禀赋,实现规划的差异化;其次,通过引入突出的龙头企业,实现产业发展方向的差异化;最后,构建不同的产业服务体系,实现可持续差异化发展。

产业招商:发力智慧招商、云招商,强化产业生态链建设

运营商紧跟科技升级步伐,依托自身资源优势,构建产业招商大数据平台,通过算法模型,分析行业变化和企业投资需求,提升招商引资的精准性。疫情期间,运营商积极开拓思路,开启“云招商"模式,线上完成拓客、蓄客、沟通、项目谈判和签约等工作。此外,运营商积极打造良性循环的产业生态,为产业发展创造更加优良的发展环境以吸引企业。

智慧招商: 大数据平台以原有招商资源为基底,进行平台构建和算法优化,再通过招商团队实地招商和数据挖掘,大数据平台和招商团队形成良性互动循环,有助于提升产业招商的精准性和均好性。

云招商: 云招商关键在于企业需求和潜在客户的精准触达。

产业生态链招商: 新兴产业更加注重产业环境塑造,包括作为种子的研究院所或研发型企业、科技创新所需软硬件条件以及产业内部各种资源的有效流动,可以不断孵化企业,共同形成良性循环的产业发展生态圈。

产业培育:强化园区服务体系,精准对接企业多元化需求

从今年的调研情况来看,运营商改进服务方式、升级服务内容,强化园区服务体系,切实满足入驻企业需求。运营商精准对接企业需求,构建产业服务平台,推动产业内部技术交流、创新和转化,更好的增强与上下游企业的联系;运营商搭建金融服务渠道,帮助企业应对疫情冲击,搭乘资本顺风车做大做强。

图:运营商服务内容
2020中国产业新城运营商评价研究报告

搭建数字化运营平台,构建园区服务体系: 运营商需要在产业服务实践中逐渐总结形成贯穿企业入驻全流程和发展全生命周期的园区服务体系,并借助新一代信息技术,实现数字化运营,有效提升服务效率和服务质量。

创新服务方式,与企业共成长: 面对园区运营和入驻企业面临的困难,运营商应充分整合各类资源,针对入驻企业所属产业特点,提供针对性服务,实现园区、企业、运营商和政府多方共赢。

城市建设能力

以人为本,完善城市发展体系

产业新城运营商在城市建设方面已经形成了比较成熟的发展模式,在覆盖基础设施和生活配套的基础上,运营商积极升级城市配套服务体系,打造与产业升级相协调的城市建设,吸引企业入驻与人才落户,实现产业新城的可持续发展。

做好城市的精细化管理: 从城市外观、基础设施、公共服务配套、产业建设、智慧运营等方面着手,不断改善城市面貌,打造舒适的城市环境,构造有序的城市秩序,塑造鲜明的城市特色,在全域城市优化的基础上,强化智慧化城市治理。

拓展智慧城市领域建设: 借助移动互联网、大数据等手段,实现高度信息化、网络化、智能化的城市发展,通过对城市内人员、设施、环境等实施精确的监控、管理、操作,有效提高各类资源利用率和社会服务管理水平,改善人与社会、自然的关系。

企业经营能力

经营规模:经营规模分化加剧,营业收入结构持续优化

图:2019年产业新城运营商总资产与营业收入
2020中国产业新城运营商评价研究报告

产业新城运营商的整体资产规模集中在500亿以下,华夏幸福等个别运营商规模超千亿水平;多数产业新城运营企业2019年总资产增速不足10%。运营商营业收入多数集中在200亿以下,绝对规模仍然较小,但增速较高;同时不断优化业务收入结构,持续降低住宅销售业务收入。2019年,随着行业的转型升级,部分运营商在经历了前期的规模扩张后,更加注重运营能力的提升。

盈利能力:深耕运营服务能力,盈利表现突出

图:2019年部分产业新城运营商净利润表现
2020中国产业新城运营商评价研究报告

产业新城运营商净利润率稳步提升,盈利能力普遍较强。从盈利规模看,多数产业新城运营商2019年的净利润规模维持在10亿元左右,只有招商蛇口和华夏幸福的净利润超过百亿元;从盈利质量来看,产业新城运营商2019年净利润率在16%左右,较往年略有上升。盈利表现改善的背后,是越来越多的产业新城运营商通过积极创新业务模式、深挖产业链价值所获得的回报。

融资能力:积极拓宽融资渠道,探索多元化的融资方式

产业新城运营商积极拥抱资本市场,创新融资模式。华夏幸福通过公司债、中期票据、美元债等多种方式融资,并再度创新融资模式,两次通过“PPP项目+ABS”方式进行融资。在政策加持下,园区融资获突破,2019年12月20日,中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易,成为《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》出台后,国内首个上市的国家级经开区开发运营主体,也为其他国家级开发区上市融资带来了良好的示范作用。

财务稳健性:负债水平整体向好,防范现金流风险

2019年,产业新城运营商负债率基本保持稳定,多数产业新城运营商的资产负债率水平在40%至70%之间,企业间分化加剧。从调研的情况来看,国企性质的运营商负债率相对偏低,企业财务稳健性保持良好,而民企背景运营商市场化程度较高,且规模扩张较快,负债率相对较高,维持在63%及以上水平。从经营性现金情况来看,运营商整体经营性现金流有所下滑,还需防范现金流风险。

2020中国产业新城运营商评价研究报告

城市布局:聚焦都市圈和中心城市,产业生态和营商环境更值得关注

根据调研以及公开资料,大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角城市群,以及成都、重庆、西安、昆明等中西部核心二线城市。据不完全统计,2019年TOP10运营商新拓项目分布在15个城市,这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看,长三角、珠三角地区布局相对较多。

图:2019年TOP10产业新城运营商新拓项目城市分布情况
2020中国产业新城运营商评价研究报告

产业选择:紧跟产业结构调整机遇,聚焦新技术产业化应用

通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理,大多数运营商在产业选择上聚焦于以新一代信息技术产业为代表的战略性新兴产业。

图:部分产业新城运营商布局产业
2020中国产业新城运营商评价研究报告

对于产城运营商来说,产业的选择应该从国家产业发展战略角度出发,选择符合政策风口的产业。当前我国调整产业用地政策,助力产业结构优化升级,政策明确优先将医疗、养老等民生领域、创新创业企业、重点产业等纳入供应计划。全球新冠肺炎疫情对经济发展影响深远,基于数字技术和网络生态的新经济因具备超越空间局限性的特点获得爆发性增长,其中,“新基建”是新经济、新业态的基础设施,作为稳增长、调结构的重要利器,成为行业风口。这些行业将受益于政策获得更大发展空间。

图:产业结构调整指导目录鼓励类新增行业(2019年本)
2020中国产业新城运营商评价研究报告

图:发改委明确新基建范围
2020中国产业新城运营商评价研究报告

结语

在此次实地调研过程中,我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试,产业新城较往年实现了更高质量的发展。但随着产业用地的供给由增量空间建设向存量空间优化的转变,产业发展空间受到限制。同时,随着国家加强PPP项目投资和建设管理的规范化,产业新城类PPP项目发展放缓,对产业新城运营商提出更高要求。随着国家级开发区上市融资和基础设施领域公募REITs的出台,产业新城融资渠道进一步拓宽,产业新城将迎来新的发展机遇,运营商还需不断突破运营服务能力,轻重并举发力产城建设,迎接精细运营时代。

未来,随着产业新城领域分化加剧,运营商运营管理能力的不断突破,盈利模式的不断创新,行业也将呈现出新的发展面貌。在此,我们将持续跟踪行业变化,不断深化研究,希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多参考与借鉴。

本文来源:《 2020中国产业新城运营商评价研究报告

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