当下的市场：热情消退、低温拉锯

第一，热点城市二手房交易量显著下降。 深圳二手交易量连续几个月下降，目前的交易量不足调控前的三分之一，杭州二手交易量从峰值水平回落了五成以上，重庆、武汉、西安、成都等二线热点城市的交易量6月以来开始环比下行。

第二，买方与卖方预期均已改变，交易周期延长。 一方面，买方的观望情绪明显，买房急迫度降低；另一方面，业主卖房的预期也在改变，特别是对于换房的业主，由于担心买房难度增加，卖房节奏放缓。随着买卖双方的交易预期从焦虑变成“平常心”，二手房的交易周期普遍延长，交易变得更难，这也预示着未来几个月的交易量仍将处于低温状态。

第三，二手库存量增加，与新房供应形成有效“争夺”。 许多城市的二手库存量已经达到非常高的水平，例如天津市场的二手房可售库存量超过25万套，重庆和武汉等二线城市都保持在20万套左右，这些库存形成与新房供应的有效竞争，特别是当市场下行时，二手房业主的灵感度更强，部分急售业主的降价幅度更大。住房交易的核心特征是低频，所谓低频，它的主要意义不仅仅是买房或卖房的周期长，更是指在特定时间点，具备真实交易意向、交易资质和交易能力的客户量是有限的，在这种情况下，二手房的高库存也是吸纳有效需求的重要池子，形成对新房供应量的竞争，间接影响新房市场的交易速度。

第四，二手交易放缓将逐步传导至新房市场，对下一阶段新房交易的热度形成制约。 目前的一、二手市场已经高度联动化、一体化，两个市场不再是孤立的，而是联通的。例如，当放款周期延长或贷款额度控制时，二手房交易难度更大、交易周期更长，由此导致，二手房资产转换成现金流的速度放缓，并进一步导致现金流向新房资产的转换速度“连带性”下降。特别是在二手交易占比高和改善需求旺盛的热点城市，这种传递与收缩效应会更加显著。

复盘本轮调控，有两个调控经验十分重要： 管不住金融，管不住房价；管不住二手，管不住市场。 只有从源头上管住金融，才能有效管控房价；只有稳定住二手，才能控制二手向新房的传导，两个市场才能一起稳定。二手稳，则市场稳。