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什么样的开发商能“做长做强”？

转载自: 房地产和互联网思维
时间: 2023-03-27 15:04:23
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善于因时而变的企业，才让自己能成功置身于行业周期之外。

眼下，正是上市公司向公众和投资人上交去年全年成绩单之时。而对于房企来说，去年一整年的“内忧外困”自然让成绩单普遍不太理想，如何交出答卷，成了头疼事。

去年房企到底有多惨？来看一些数据：

wind数据显示，截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，占比近六成；

中指院数据显示，2022年房企新增违约主体28家，去年下半年，房企融资渠道不畅叠加销售承压导致现金流持续恶化，出险甚至波及范围进一步延伸。

可以说，面对波动的行业环境，平稳穿越者已成行业的少数派。

上周末，龙湖率先公布了2022年财报数据。去年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。

在全行业各方面数据普遍衰减的情况下，龙湖业绩稳中有增，这意味着，在新的房地产形势下,给房企同行一个优秀的参考案例。

2022年市场的变化，给房地产开发商提出了新的命题：面对未来仍然可能出现变局的市场，房企应该如何保持自己的核心竞争力和抗风险能力，以让自己在洪流冲击中能稳住基本盘，实现长期发展。

那么，龙湖，在2022年以及2022年之前做了什么，得以让他无惧风浪、从同行中脱颖而出？

稳健前进，先做长再做强

风险偏好者在市场上升期能获得高收益，但通常会倒在市场波动中。在房地产这一轮周期中，一批激进的房企，开始尝试到了代价。

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龙湖从成立开始，就奠定了稳健发展的基调。早在2009年上市前夕，有投资人问吴亚军：龙湖先做大还是做强？吴亚军回答：先做长，再做强。

因此，在房企大肆举债快速规模化扩张的年代，龙湖选择了产品口碑和财务自律。

不可否认，房地产市场突飞猛进的时代，激进的财务策略在某种程度上帮助一些房企成功冲刺到了前列，但是，在走得快和走得稳之间，龙湖优先选择了后者。

在财务策略上，龙湖一直坚持不借贵钱。即便是在最困难的时候，龙湖也坚持不借信托等高成本的钱。在龙湖集团看来，过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水越背越沉”。

一直以来，龙湖对负债率要求极为苛刻。多年以来，龙湖的资产负债率极少超过60%。这个指标远远低于同行，更是连续七年满足"三道红线"要求。

稳健风格让龙湖“错过了”房地产快速发展时期，在销售排名中一度居于10名之外。但收获随后而至。

在行业普遍遭受资本重击的2022年，龙湖不仅成功发行了15亿中期票据，还作为行业首家企业获得200亿元中债增信债券额度、中国银行提供的7亿元“内保外贷”。

2022年，龙湖集团平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，一系列指标均维持行业内的较高水准。

日前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为为数不多获得境内外机构全投资级评级的优质房企。3月21日，在龙湖业绩发布后，标普第一时间发布点评报告，其认为，龙湖的资本结构管理良好，经营模式平衡，执行能力稳健，都将为其提供额外支持。

行业在高歌猛进时，几乎所有开发商的资产跟负债是同步增长，以此驱动公司利润及收入增长。龙湖集团新任董事长陈序平认为，这个逻辑从21年下半年开始之后已经变得非常凶险，“因为负债是无差异无差别的，而资产有非常大的差别，所以龙湖在经营上更加重视资产质量。”

从地产到多航道盈利

如果把龙湖定义为一家地产开发企业，可能并不太准确。现在的龙湖，已是实现了地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多个航道共同并进的综合性公司。

龙湖的多赛道并进战略起步很早，比如被熟知的是2011年，彼时楼市调控一度收紧，住宅销售一度遇到瓶颈，吴亚军决定将商业自持作为公司发展的新增长点。

外界质疑，龙湖未来可能会不务正业，住宅业务会被压缩。龙湖的判断逻辑是，城市中心的土地价格正在疯狂上涨，如果去抢地王，龙湖可能无法和其他企业竞争。

经过数年的运营，以“天街”为代表的商业成为龙湖一个不可忽视的标志性产品，并逐步开始反哺住宅，助力龙湖住宅产品的市场竞争力。

从商业开始，龙湖地产航道之外的创新业务不断推出。每年，龙湖都会以销售回款10%的上限，投入到持有型物业，以支持公司的可持续发展。

现在的龙湖，已经形成了“1+2+2”的三大业务板块格局，即：一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道。其中，开发板块由地产开发业务组成；运营板块包括商业投资与长租公寓两大业务，对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；而以龙湖智创生活以及龙湖龙智造构成的服务板块，属于以轻资产运作。

这三大业务板块，不属于同一个赛道，不会出现在一个市场波动造成全部业务萎缩的情况，而是相辅相成、相得益彰。现在，这些曾经被质疑的业务，都已经逐步开始成为龙湖重要的业绩抓手，使得龙湖即便在商品房销售市场低迷的时期，依然能保持稳定的增长。

2022年，龙湖多个航道收益颇丰。

运营航道中，龙湖商业地产的租金收入达到了94.3亿元，全年增幅16%，已经超过了大部分专注于商业地产开发的企业租金收入；长租公寓业务实现租金收入24.4亿元。

服务航道中，龙湖智创生活全口径营业收入（合并抵消前）达137.5亿元，同比增长24%；而智慧营造品牌——龙湖龙智造，为龙湖集团基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，在发布首年即实现盈利。

综合来看，2022年，龙湖集团经营性收入合计达到236亿元（不含税），同比增长25%，创下历史新高，经营性利润占比已提升10个百分点至27%。

据龙湖管理层的规划，在2023年，开发业务板块将以“品质提升，效率优先”为关键词，在高能级城市的核心区域，通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。

运营业务板块将围绕“轻重并举，精细运营”展开，商业投资航道预计将新开5座重资产、6座轻资产合计11座商场；冠寓继续提升运营效率，保持良性的盈利增长。

龙湖多航道目标 ‍ ‍

服务业务板块将坚持“客户至上，满意+惊喜”的理念，龙湖智创生活继续苦练内功，提升行活能力与收入；智慧营造业务龙湖龙智造，将跑出生意逻辑。

陈序平预计，在未来五年以内，龙湖集团的运营及服务业务利润占比非常有希望达到50%以上。

因时而变者“做长做强”

当下的房地产市场，和30年前的市场已经完全不同。30年前以地产起家的龙湖，实际上一直随着市场的变化，不断研发新的产品、调整公司的业务结构甚至组织架构。

近年来，龙湖还成功运营了产业园区产品北京龙湖蓝海引擎产业园以及椿山万树养老产品，此外龙湖还在悄然试水医疗康养、产城等业务。

陈序平表示，在“一个龙湖”体系下，“1+2+2”的格局为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

现在的龙湖，已是营收超过2500亿的综合性集团企业。在组织管理上，传统的地产公司管理方式可能无法支撑起龙湖庞大的业务体系。

龙湖很早就向互联网和制造业学习“扁平开放”的管理方式，同时也并不迷恋和迷信任何一种模式，而是目标效能导向，不断因业务发展变化而调整，让各个业务体系权责边界清晰、聚焦的同时，实现不同业务的航道高效协同。

因此，当2022年地产行业的波动影响到大部分房企的时候，善于因时而变的龙湖，早就已经摆脱了地产公司的桎梏，让自己能成功置身于行业周期之外，避免了风险。

无疑，不会有一家企业能凭借一成不变的战略而基业常青。

龙湖的故事告诉我们，不盲目不激进，打造具有竞争力的产品，同时，具备随时应对变化、随时调整方向的心态和能力，企业才能做长做强，无惧市场波动。（正文完）

转载自：房地产和互联网思维

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