当下,苏州千万以上房产值得买吗?还有空间吗?
  • 转载自: 社长林杨锋
  • 时间: 2023-03-17 09:11:11
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上周,社长写了一篇《这个时候,为什么要“换仓”买豪宅?》,有位好朋友和社长说,你这样写,有点太打击中央景城的业主了。


和大家说实话,社长也有朋友就住在中央景城,很喜欢中央景城的外立面,喜欢这种学府气质,景城学区不错,板块也很好,配套商业、医院等都很方便。从居住角度来说,真的非常好。


整体品质比旁边的海尚要好一些。这从历年的二手成交价就可以看出。

但,中央景城横盘有几年了。

从2019年苏州市场井喷时期,均价5.5万/平,到2020年均价5.2万/平,还跌了5%,主要受疫情影响。

去年2021年整体涨幅又拉回来,整体均价5.4万/平,同比涨了4%,到2022年6月份,均价在5.7万/平。


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景城和玲珑湾相比,涨幅确实差距很大。尤其是2019年两个小区相差0.5万/平,现在相差3.2万/平。好比两个选手,一开始差距不大,跑着跑着现在差距越来越大,这个核心原因咱们一定要清楚。

是为接下来的改善或升级少走弯路。

目前有很多朋友和客户都在盘整自己手上的房产,社长是希望大家借这波机会选择好板块、选择好楼盘、选择好楼层、选择好户型、选择好价格。


靠什么选择?


社长理解其中之一就是掌握真实的成交数据,通过成交数据可以看到这个小区涨幅趋势、畅销户型和背后的板块潜力。

因为,普涨时代已经结束,专业带来红利。


通过历年分析,景城什么户型好卖?社长研究发现,像景城138平户型非常好卖,今年4月份成交的一套房源,成交周期才15天,825万成交,均价将近6万/平。


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社长通过研究发现,景城类似的大户型几乎都很畅销,这也符合当下客户的实际需求,像家里有两个小孩,又有好的学区,周边交通商业配套都不错,板块也不错,就想买套大的,一步到位,不折腾。


为什么玲珑湾涨幅这么快,除了绝版地段、稀缺湖景资源、顶级学区、品牌物业外,大户型多功能的设计也是关键之一。


因此,像一些住在景城的朋友,学区已经用完,准备进行再升级配置,为什么不借此让自己的资产更好的保值增值呢?


但心中还是会有疑惑,当下,苏州千万级以上房产值得买吗?有空间吗?


因此,站在当下的市场路口,那些准备要买千万级以上的朋友,我们先了解下苏州千万级房产,在全国处于什么阶段?


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从相关机构统计来看,苏州千万以上房产,一手市场全国排第8名 。

关于苏州二手市场全国排名,该机构统计是没有显示的,但社长从贝壳历年成交数据统计所得,2021年苏州贝壳千万级房产成交414套,因此排名至少在第7名。3000万以上成交,苏州排全国第10名,5000万以上成交,苏州排全国第9名。

有人会问,苏州千万级以上房产市场,还有增长空间吗?

苏州千万级以上房产成交,在经历19年市场井喷和2021年再创新高后。

市场容量如何?我们先拿两个城市做下对比,这个城市就是上有天堂,下有苏杭。就是杭州,我们做下对比参考。


一手房市场容量对比:

苏州764套VS  杭州4092套。 

5倍差距


二手房市场容量对比:

苏州600套VS杭州 1330套   

2倍差距。


苏州和杭州这两座城市,社长都很喜欢,苏州的改善市场刚刚开始,苏州千万房产市场容量也非常可期。因为苏州政府对土地财政依赖度全国排名第31位。苏州地产还是很健康的。


另外,看一座城市房产未来的容量,核心还是要看下这座城市的人口,是净流入还是净流出。我们看下苏州十四五规划,中国是政策市场,尤其是房地产


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根据七普数据,2020年苏州市域常住人口1274.8万人。到2035年,苏州常驻人口达到1700-1800万,服务人口2000-2100万。

预期未来15年增长空间425.2-525.2万人。


从数据对比中,可以看到两个关键点。

①作为离上海最近的新一线城市,长三角最强悍的地级市,

未来苏州将承接更多的上海都市圈的外溢人口。

②未来十五年苏州的人口增速将比前十年更快,

需要再提速30%-50%。

因此,人是一切核心!


看完人口,再看苏州十三五规划和当下十四五规划的对比,大家看图:


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                                                                                             十三五计划(2016年-2020年)


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                                                                                                十四五计划(2021年-2025年)

社长重点说3点:


第1点,苏州地区生产总值年均增长率。

十三五目标7%左右,实际完成6.1%。十四五目标6%左右。目标调低了,为什么呢?我们看第二点就知道答案了。


第2点,研发经费支出占GDP比重。

十三五目标3%左右,实际完成3.7%。十四五目标4%左右。研发经费较十三五调高了----1个点,说明苏州加大高科技研发投入力度。为未来打下坚实的科技基础。放缓生产总值,实现有质量的增长。


第3点,高新技术产业产值占规模以上工业产值比值。

十三五目标50%,实际完成51%。十四五目标55%左右。这个数据说明苏州在发力高新技术,加快---产业转型升级!


这就是充分说明苏州要力争成为中国的工业之心。做中国制造2025的基石,是中国第4次工业革命的支柱,更是中国走向制造业强国的力量依托。


高科技产业吸引更多精英汇聚,城市精英对居住品质的刚性需求也会越来越多。城市量级进一步提升,这就是良性循环。


还是那句话,高品质的顶级豪宅在苏州,不缺市场。


2022年近期苏州豪宅市场,成交怎么样?


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今年一季度苏州千万级以上房产成交几乎腰斩。

核心原因还是两方面:

1、外因。

国家对2021年下半年之后,尤其是去年7月份之后,地产政策打压极限施压,比如二道红线政策出台,相当于把“水龙头的水”阀门关闭了,导致很多开发商因负债过高导致暴雷。


很多客户开始观望,改善需求的客户被政策误伤,一直传导到现在。


2、内因。

年初苏州疫情,上海疫情反复和严控下,产业低迷,需求不旺,置业和投资也受到极大的影响。注意是极大的影响。


客户连基本看房都无法进行,如何成交?


现在国家从5月开始,陆续出台政策又在利好地产,成交开始逐步恢复。

尤其是贷款利率是一降再降。


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我们先看下5月单月,市场成交形势如何?


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5月单月,苏州千万级以上房产成交价格同比增幅55%。


这个涨幅是什么概念?去年苏州千万级以上房产全年涨幅16%,5月单月涨幅速度是去年全年涨幅的3倍多。均价达到7.1万/平,去年千万级以上房产均价是5.5万/平。


同时5月单月,成交金额同比增幅116%。呈现量和价都在暴涨。


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我们再看下1-5月份苏州千万级以上房产成交如何?

成交价格同比增幅14%,这个价格涨幅幅度,快接近了2021年的价格涨幅。


但1-5月份成交金额同比下跌28%。金额下跌可以理解,价格涨幅说明千万级房产市场价格很坚挺。


5月份,为什么苏州千万级房产的价格会涨这么猛?是哪些盘在领涨?


经过社长研究分析,苏州千万级以上房产成交,核心是几个红盘在领涨。

大平层领头的是万科玲珑湾。


从贝壳平台成交数据整理显示,5月千万级以上房产共成交54套,玲珑湾成交11套,占比20%。玲珑湾总成交2.2亿,整体均价11万/平,均套价2000万,最贵一套是九区的4037万大平层。领跑苏州。


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另外一个大平层领涨是奥体板块的唐宁府,5月成交3套,均套价1140万,整体均价在7.5万/平。

唐宁府从19年二手房整体均价5.6万/平到现在整体均价7.4万/平,4年不到涨了1.9万/平,累计涨幅33%,尤其是近两年,平均涨幅15%。像143平和164平这两个户型,设计很棒,也很畅销,值得关注。

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还有一个就是别墅领跑者,世茂铜雀台雅院。

5月成交5套,总成交1.5亿,整体均价8.9万/平,均套价2913万,最贵的一套3250万。铜雀台是双湖板块成交最多的别墅,也是当下相对性价比最高的次新别墅。


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另外,双湖还成交了3套重量级别墅,分别为春晓别墅2套,一套4780万,一套6230万。单价过13万/平了。还有一套就是建屋康帝庄园6180万。


需要说明是,这3套别墅单套金额已经超越去年单套成交金额了。

这是春江水暖鸭先知。


最近社长就有很多这样的客户,通过盘点手上的房产进行再配置,抓住这波机会。

有时候,为什么买?什么时候买?在哪里买?怎么买?

是认知问题,也是科学问题。

普涨时代已经结束,专业带来红利。


在中国,资产配置压舱石到底是什么?

欧美不断印钱,货币长期贬值,每一次经济大放水的时刻,对于富豪来说,都是资产增值的机会。对改善升级的客户来说,难道不是如此?

就像九层之塔,起于垒土。


在中国,优质的核心房产,就是重要压舱石之一。

可以抵押,做流动现金流,利率还低,同时还可以住或出租,同时这个优质资产还在不断的保值增值,实现“睡后”收入。

因此,优质的核心资产,才能抵抗通货膨胀。苏州的经济底气毋庸置疑,苏州富豪太多、高品质豪宅太少。

因此,高品质的顶级豪宅在苏州不缺市场。


最后社长要说的是,这些优质的核心资产是不断动态发展的过程,有些是天生自带,大部分是后天发展养成。需要慧眼识珠。


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