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物业百强企业家峰会丨优尼科物业陈玉才:便利、安心、享受生活—全方位提升业主对物业的认知
  • 转载自: 3房网
  • 时间: 2020-05-14 18:39:42
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5月13日,由中国房地产TOP10研究组主办,中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会召开。中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长、国务院发展研究中心原副主任侯云春以《新经济形势下房地产行业发展之路》为题,发表了主题演讲,以下为演讲实录:

侯云春:新经济形势下房地产行业发展之路
中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长、国务院发展研究中心原副主任 侯云春先生

侯云春: 中国经济进入高质量发展阶段,一个重要特征,是越来越多地依靠内需,特别是在疫情下和疫后恢复过程中,全球产业链、供应链受阻甚至中断,物流不畅、订单减少,房地产业在内需中的重要角色进一步凸显,在推进城市化进程、助力新经济发展、促进经济恢复和增长方面,其重要作用无可替代。房企上市公司应审时度势,找准座标,开拓创新,疫情下,谁抗得住冲击,经得起考验,在困境中剩下者为王;疫情后,谁抓得住机遇,能战胜挑战,在竞争中胜出者为王!

中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长莫天全先生以《2020中国房地产上市公司研究十八年变迁》为题,发表了主题演讲,以下为演讲实录:

莫天全:2020中国房地产上市公司研究十八年变迁
中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长 莫天全先生

莫天全: 自2003年以来,中国房地产上市公司TOP10研究已经连续进行了十八年,研究组持续总结中国资本市场与房地产行业的发展变化规律,相关研究成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。十八年来,中国房地产上市公司奋勇向前、快速成长,市值均值从25.5亿元增长9.3倍至263.8亿元,营业收入均值从7.2亿元增长46.3倍至340.3亿元,净利润均值从0.4亿元增长119.5倍至48.2亿元,见证了中国房地产行业的辉煌历程与发展足迹。

莫天全:2020中国房地产上市公司研究十八年变迁

莫天全:2020中国房地产上市公司研究十八年变迁

莫天全:2020中国房地产上市公司研究十八年变迁

莫天全:2020中国房地产上市公司研究十八年变迁

莫天全:2020中国房地产上市公司研究十八年变迁

中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长、国务院发展研究中心原副主任侯云春以《中国房地产上市公司研究方法体系与中国房地产金融环境分析》为题,发表了主题演讲,以下为演讲实录:

刘洪玉:中国房地产上市公司研究方法体系与中国房地产金融环境分析
中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生

刘洪玉: 中国房地产TOP10研究组,自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来,已连续进行了十八年。十八年来,中国房地产TOP10研究组准确把握房地产市场和资本市场发展节奏,不断优化完善房地产上市公司评价方法体系,科学阐释房地产上市公司成长和发展规律,助力房地产上市公司不断提升自身综合实力。

回顾2019年,房地产行业的金融环境总体保持良好态势,房企融规模和融资成本保持平稳。虽然从防范金融风险的角度,政府加强了房地产金融审慎管理和房地产市场资金管控,加大了治理房地产金融乱象的力度,但也比较好的保持了房地产金融政策的连续性稳定性,较好满足了行业的合理融资需求,开发贷、信用债、信托、资产支持证券、海外债等保持平稳增长,同时也促进企业进一步优化融资渠道、加速资金回流、提高了抵御流动性风险的能力。

进入2020年以来,我们受到了新冠疫情的巨大冲击,经济发展面临前所未有的挑战,房地产行业也遭遇了巨大的困难,风险和不确定性大大增加。现在疫情已经基本得到控制,经济重启和恢复成为当前的主要任务。房地产是经济发展的重要引擎。虽然我们要继续坚持房住不炒的定位,不再把房地产作为短期刺激经济的手段,但房地产行业仍然是各种经济活动中最有潜力行业之一。因为新型城镇化过程中我们还有约2亿的新市民(城镇非户籍常驻人口和新就业大学生)需要解决在工作地的住房问题,还有大规模的城市更新任务,巨大规模的经营性房地产资产还没有纳入有效的专业化管理,房地产行业的产品和服务,与新的设计建造、绿色健康、信息智能等技术结合后,还有巨大的创新发展空间。

总之,高质量发展阶段的房地产行业仍然大有作为。我们希望能继续助力中国房地产上市企业,顺应市场环境变化,不断提升市场驾驭能力和经营管理水平,实现有质量的持续增长。谢谢大家!

中指研究院高级分析师张冉发布2020中国房地产上市公司研究报告。

张冉: 各位房地产界、媒体界朋友大家上午好,非常荣幸能够站在这里代表TOP10研究组,发布2020中国房地产上市公司研究报告。

我们每年通过数据研究分析房地产上市公司的发展水平和最新动态,探讨行业发展客观规律,发掘在综合实力、价值创造、投资价值和财务稳健方面表现优秀的房地产上市公司,同时也为未来一段时间行业的发展做前景判断,为整个行业的发展提供相应的参考、借鉴。

首先让我们来回顾一下2019年中国房地产上市公司的经营表现。2019年房地产上市公司把握都市圈和热点城市的机遇,积极推盘提升销售规模,总资产规模保持了稳定增长的态势,但是增速的下降比较明显,沪深与大陆在港都下降到19%左右,这其中企业内部也出现了一些分化,头部企业的增长速度明显放缓。具体到总资产的组成结构来看,上市房企总资产规模的增速下降主要是由于存货和货币资金增速下降导致的。我们可以看到沪深与大陆在港2019年货币资金增速出现大幅度的下滑,而大陆在港存货增速下降了8个百分点,这两个部分整体拖慢了总资产的增长速度。

在收入方面今年房地产上市公司出现的最明显的变化就是出现了增收不增利的现象。可以看到无论是沪深还是大陆在港营业收入均值的增速均高于净利润增速,沪深的净利润增速下降了8.2个百分点,大陆在港下降超过10个百分点,这种情况下降费增效成为房地产行业的普遍共识。房地产上市公司通过内部管理的严格把控,拓宽融资渠道等方式去提升企业的运营效率,降低企业的营业成本。从盈利质量来看受增收不增利的影响,上市房企的盈利质量出现了一定的下降,2019年沪深和大陆在港上市房地产公司的净利润率分别为13.3%和16.6%,比上一年下降了1和0.4个百分点,净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点,降到了10.8%和14.6%。组成净资产收益率的净利润率和总资产周转率都是下滑的,这两项拖累了上市房地产企业的净资产收益率。

与上市房企降低的盈利质量相对应的就是三项费用的增加。2019年沪深和大陆在港上市房地产公司的三项费用率分别为12.4%、14.6%,同比分别上升了0.2和0.1个百分点。这其中两个阵营企业的销售费用率都是上升的,这是由于2019年企业加大了自己的营销力度,投入了更多的钱做营销。在管理费用方面两个阵营的企业都不约而同的选择了精减人员,加强内部管控等方式降低自己的管理费用,这方面都是下降的。

最后的财务成本,由于融资成本的整体增加,包括现在融资难度的提高,企业现在的财务成本是越来越高,这导致上市房企的财务费用率在2019年增长比较多。

接下来看一下企业的负债水平,从2018到2019年整体政策的调控从去杠杆变成了稳杠杆,房地产企业也是积极配合国家政策调控,继续加大销售回款的计划的执行力度,同时调整了投资强度,寻求发展与安全的稳态平衡。2019年大陆在港上市房地产公司的资产负债率上升了0.3个百分点,沪深下降了0.2个百分点,整体来看房地产企业的负债水平还是比较平稳的,但是2019年房企的销售压力比较大,还有一些城市限价限售的政策,这导致企业预收帐款的表现2019年的进步并不是那么明显,所以企业剔除预收帐款以后的有效负债率出现了一些小幅度的上升。在融资困难、销售承压的背景下,现金对房企的重要性不言而喻,不少企业采取了稳健投资、强化回款的手段增加企业的在手现金量。2019年沪深和大陆在港上市房企的现金净增加额还是持续增加的,我们深入到其中的具体结构来看,由于对销售回款的强把控,两个阵营的经营现金流量净额还是持续改善,由于到期债务的增多和发债难度的增大,上市房企的筹资活动的现金流量净额并不是太好。由于投资方面,企业采取比较理性的投资态度,企业的投资活动现金流量净额也是持续改善的状态。

价值创造方面,2019年沪深和大陆在港上市房地产公司的每股收益均值分别是0.64和0.87元,比上一年分别增加了0.02和0.06元。经济增加值分别是9.9亿元和7.9亿元,同比增长了6.8%和13.3%。从企业的股息率可以看出来其实是下降的,这种下降是由于股价上升导致的,综合来看不少企业2019年股价上升带来的收益是高于分红的,企业2019年股东回报水平还是比较高的。

接下来看一下资本市场,2019年房地产板块的波动和政策变化,可以看出来房地产市场还是一个政策的市场,整体受国家政策的调控影响比较大,房地产板块的总体走势与政策还是存在强关联性,2019年整体的调控政策是先扬后抑,这导致了房地产板块的估值出现了比较大的浮动,上半年的上升比较明显,尤其在第一季度,到后面这波涨幅又跌了不少。但其实整体年末的估值比年初还要长了一些,沪深上市房地产公司的均值同比上升了25.7%,到210.2亿元,104家样本企业中81家的市值实现了同比增长,大陆在港上市房地产公司市值均值是344.5亿元,同比上升了28.5%,73家样本企业45家市值同比增长。到2020年过年回来发生了新冠疫情导致房地产板块估值的走低,随着疫情得到控制,国家出台政策刺激经济发展,包括各地也针对房地产行业颁布了一些举措促进行业的复工复产,所以恒生地产与申万地产指数又出现了一些回升。

接下来让我们看一下未来房地产市场的前景展望,整体来看未来的市场还是存在着一些空间,尤其是目前我们国家的城镇化率还有很大的提升空间,改善性需求的释放未来也会形成比较强的支撑。中长期市场的需求空间还是存在的,但是这种机遇也伴随着一定的挑战,因为像现在的房地产市场的增量空间是逐渐促进的,这些企业竞争的重心都在向高质量增长转变,这种情况下房企需要重塑自己的增长逻辑才能在竞争中保持优势甚至弯道超车,从未来的发展区域来看,未来房企的主战场还是在城市群,尤其是这些城市群,长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝,这五个城市群光是GDP占了全国的一半还要多,人口的占比也超过了四成,这种资源聚集带来了房地产行业发展空间还是比较巨大的。但是现在还有一个问题需要房地产企业注意,未来的资金风险,这个问题从企业的到期债务来看2020年包括海外债在内的债权偿还总规模是7493亿,到了2021年这个规模超过了万亿达到了10496亿,这其中公司债需要偿还4400多亿,海外债需要偿还3100多,这个趋势到2022年可能会有所好转,这个规模就会下降到7350亿。在到期债务规模逐渐增加的背景下,房地产的融资反而越来越难,传统的融资渠道继续严监管,银行渠道、传统融资渠道严查违规融资乱象,加强了对高杠杆企业的监管和风险提示,对资金用途的审慎监管等给房企的融资增加了难度。

在这种资金风险下,企业更应该警惕自己的现金流安全,房企的现金短债比仍在1以上,但从近几年可以看出来这个比值有下行的压力,未来不排除继续下行的可能,房企要警惕自己现金流的安全,保证自己有充足的现金。

最后让我们来看一下未来的房地产板块的投资风向标,资本市场对地产股的投资更为强调和关注中长期配置价值,我们认为有以下几类企业值得关注,第一个是业绩优秀的头部房企,这些企业凭借自己的规模优势,融资优势,强大的资源整合能力和创新升级产品能力,企业的基本面基本保持领先地位。第二个是布局区域比较好的企业,像在热点城市群深耕拓展的企业,未来的国家政策方面都有一些红利的,这些企业未来的投资潜力也是不可小觑的。第三个是财务稳健的企业,这部分企业主要有两点,一是盈利表现不错;二是债务状态比较良好,未来可操作的空间比较大,这样未来有机会出现的时候这类企业可以把握住机会。第四个是相关业务拓展比较好的企业,也是我们说的有第二成长曲线的企业,这类的企业通过相关业务的拓展有部分企业的其他业务已经实现了为主业输血的可能,也有的实现了分拆上市,企业的价值也得到了释放。

中银国际研究公司董事长曹远征以《全球疫情冲击下的中国经济》为题,发表了主题演讲,以下为演讲实录:

中银国际曹远征:全球疫情冲击下的中国经济
中银国际研究公司董事长曹远征先生

曹远征: 此次大会召开预示着中国经济正在渡过最艰难的抗疫阶段,开始转向复苏。但全球还在疫情之中,不能掉以轻心,需要考虑疫情对中国经济的影响。此次会议重点讨论三个问题:

第一,对疫情的经济学理解;第二,中国经济所处的阶段和未来的发展方向;第三,中国可持续增长的前景。

第一,对疫情的经济学理解。此次疫情的出现是一个公共卫生危机,跟过去的外部冲击的金融危机和经济内生的危机不一样。外部冲击是指自然灾害或者地缘政治影响导致的外部冲击,通常是一次性的,而且持续时间比较短,经过冲击以后很快会走向恢复的轨道;内部矛盾引起的冲击,比如经济衰退和金融危机。在过去几十年来,人们逐渐认识并建立了一系列应对的机制和体制,比如宏观经济政策,是通过反周期、逆周期的调节来调整经济的波动和去杠杆。本次公共卫生危机并非这两类,因为涉及到人,生产要素中最活跃的要素—劳动力,如果劳动力不存在,经济活动就没有意义。因此,促使大家重新考虑疫情的发展,抗疫成为经济政策的核心任务,经济政策由此开始内生于抗疫之中。

从经济政策上来看,疫情对经济的冲击是在供求两端。从短期来看,总需求下降比较强烈,但是从长期来看对供给的伤害比较严重。在目前的情况下,疫苗不能出现,抗疫最好的办法就是隔断。这和经济发展相悖,经济需要互联互通,需要互相运作,而抗疫需要隔断,衰退不可避免。特别是供给端受到冲击以后,尽管在需求政策上可以做很多的工作,但是都不能对冲供给端受到的冲击,衰退就成为抗疫的代价。

要避免衰退带来的负面影响,抗疫的政策中很重要的经济政策就是纾困。本次疫情对重点行业比如服务业,对重点企业比如小企业,对重点人群比如劳动密集型的产业,都带来巨大的冲击,对这些行业和人群的纾困变成重要的经济组成部分。

疫情控制住之后要考虑疫情后的重建。经济政策需要多方面的,包括需求端需要有更加积极的财政政策和更加扩张性的货币政策来帮助经济复苏,在疫情发展过程中,经济政策就由三方面组成,即抗疫、纾困和重建。中国率先走出疫情,但是欧美还在疫情之中,令人担心的是在很多发展中国家疫情会进一步的扩展。从中国经验来看,疫情对经济的影响大概分三个阶段:在初期阶段的停工停产,后期阶段的复工复产,疫情后的经济重建。从目前情况来看,中国脱离疫情早于欧美,中国经济由抗疫走到了疫情和抗疫同时并存,并向经济重建、经济恢复方向过渡。我国的经济政策和全球的经济政策出现了不同步,不同步既带来了新的机遇,同时也有新的风险。

从一季度的情况来看,中国经济呈现负增长-6.8%,更核心的问题在于对就业的影响超出人们的预期,一季度的数字失业率是5.9%,上升了0.7个百分点,新增就业机会中下降了6个百分点,导致数千万人工作不足,或者就业不足,对就业的冲击影响比较严重。

随着疫情在全球进一步的发展,对中国刚刚复工复产的企业造成新的冲击。订单开始复苏,产业链条上开始受到威胁,出口下降,中国59%是加工贸易,对中国的经济复苏步伐也会产生影响。说明中国经济在刚刚走出疫情以后纾困政策依然非常重要。纾困政策不仅仅对企业的纾困,更重要的是能够把纾困的机制理顺,对重点人群,对重点产业可以精准施策进行纾困。政治局4月17号的会议精神提出“六稳”和“六保”,“六保”是底线思维,保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转,国家还在纾困阶段,纾困做的好才能为经济重建打下基础。

从目前情况看,中国经济重建和恢复的基础正在打下。一季度经济下降比较快,但居民收入下降速度不高,居民的存款在增长,按照央行公布的数据,同比比去年同期多增长1点多万亿,存款中80%是居民存款,意味着居民的杠杆在缩短,居民的现金比较多,为今后的复苏提供了基础。

第二中国内需在扩大。尽管出口在下降,但是产业向内需方向过渡,出现了以内需导向型的转变。这个转变既保证了产业链的安全,同时也意味着技术的进步,内需成为中国经济今后增长的前进引擎。如果从未来的发展来看,中国的内需依然是非常大的,其中最重要的理由就是中国城市化率还不是很高,去年只有61%。而且存在着结构性问题,从国际经验来看,如果一个国家城市化率不超过75%,意味着国家的现代化进程没有结束,依然有增长的潜力,称之为结构性的增长潜力,可以看到中国的增长潜力依然很大。

如何发挥潜力需要改革。在4月9号国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中明确提到,要在五个要素市场深化改革,其中土地和劳动力方面提出了积极的信号。一是户籍制度的改革,农民工的城市化、市民化,各个地方都加快了对户籍制度的改革,目前300万人以下的城市放开户籍,500万以下的城市积极落实重点人口放开户口,京津冀、北上广、长三角、大湾区都有了积极落实户口积分制。加速农民工的市民化,对未来中国经济发展非常重要。第二条改革就是土地制度的改革,那么如果农民通过土地的转让获得财产性收入,财产收入和城市收入共同支持城市的发展,既包括购车、购物和购房的需求,同时也转变了农民身份。

农民身份的转变是中国实现现代化的题中应有之义,也预示着中国房地产业新的历史机遇。去年中国人均GDP达到1万美元,迈入中高收入门槛,今年如果精准扶贫完成,将告别绝对贫困,进入中等收入社会,对住房和汽车的消费将增加。从这个意义上来说房地产业依然有好的前景,关键是如何把握历史机遇,理顺体制,真正做到“房住不炒”,也满足人民对美好生活的向往,这是对房地产的殷切希望。

5月13日,由中国房地产TOP10研究组主办,中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会召开。正荣地产集团有限公司执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健以《稳健笃行实现高质量发展》为题发表了主题演讲,以下为演讲实录:

正荣地产陈伟健:稳健笃行 实现高质量发展
正荣地产集团有限公司执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健先生

陈伟健:非常感谢中指院今天的邀请,我感到非常荣幸可以代表公司、代表行业发表我对整个市场的看法。2019年和2020年是一个充满挑战的年份,去年有中美贸易摩擦,今年三月份我们碰到黑天鹅,还有最近疫情的爆发,对整体的宏观经济,包括房地产市场构成很大的挑战。前三个月,整体房地产板块金额减少了超过20%,但是正荣地产从2018年香港IPO之后,我们还可以保持非常高质量的增长,同时也是进入全国前二十名的房地产企业。今天我非常荣幸可以跟大家分享一下,我们在那么重大的挑战之下,怎么可以保持高质量的增长。

在销售方面,正荣刚刚公布四月份的销售,我们做到超过100亿人民币,比3月份增长36%,比同行平均增长17%,接近超出一倍,同比去年4月份增长2%,但是其他同行可能是要减少的方向。

在土储方面,比较聚焦一二线城市,截止到2019年12月31日,我们全国的土地储备,达到2615万平方米,我们有接近180个项目,一二线的占比达到74%。在2020年头四个月,我们也在招拍挂市场拿到10块地,在一二线的比例达到90%,并且全部由正荣操盘。我们土储的聚焦,对我们整体的发展策略有非常好的协调功能。

在今年的提效方面,在IPO之后我们也做了很多的改善,现在我们从拿地到预售,我们可以做到在7个月开盘,首开去化率可以做到70%,最好的时候可以保持在4个月开盘。对于我们开发周转及现金流有非常好的贡献。

接下来想和大家分享一下正荣在财务管理方面怎样做到优化,我们的净负债率从IPO之前超过200%,到目前IPO之后不足一年,已经严控在不足75%左右,达到同行平均水平。目前我们也在严格严控我们的净负债率,包括我们的融资成本。我们的现金跟短债比也在逐步改善,从IPO之前不足一倍,到现在靠近两倍。同时我们的短债比,也在逐步改善,从IPO之前短债占总债接近60%减小到目前接近30%。我们整个资本结构也在优化,我们海外的总债对我们的总债目前大概占比35%,还有一些比较高成本的借款比例也在逐步减小。

在国际评级方面,包括国内评级我们也非常重视,去年我们也很荣幸拿到国内3A评级,在境外我们也拿到三家评级公司的评级上调,对我们的展望也充满信心。

同时,我们的融资渠道也在多元化。在境内成功发行ABS、ABN,包括长租公寓债,还有我们的公司债,同时我们也在逐步增加传统的银行融资。在境外我们也成功发行不同的财务产品,包括银团、双边贷款、美元债、点心债等,还有我们也成功做了股票增发。总体我们的融资额度是非常充裕,总战略的授信额度达到2500亿人民币。目前我们海外债的额度能够达到7.5亿美金,小公募债额度达到20亿人民币,还有我们也有和不同的金融机构达成战略合作。2020年我们也做了很多成功的美元债发行,包括我们在一季度的时候完成两笔美元债总共4.9亿美金,总的融资成本最低的情况是达到5.6个百分点,也是在同行里做的最好的。最近疫情爆发之后,也成功在国内发行ABS和ABN,还有我们也启动了我们在境外第二笔银团贷款。

在跟投资人的沟通方面,也是非常重要的一点。在疫情爆发之后,我们也马上跟我们的股东、投资人包括银行及评级公司保持密切沟通,确保他们知道我们公司的运营还有财务情况。在疫情爆发之后的一个月,我们的股价及银行总额度,包括我们融资成本没有明显的受到影响,反过来我们现在越来越平稳。

总体来说,应该要保持高质量增长,在好的年代、在充满挑战的年代是一个非常好的布局策略。我们觉得财务管理、风险管理是非常重要的,同时也要提升经营效能,同时也要建立我们自己的品牌价值,最后也要保持高效的组织架构。总体来说,我觉得我们高质量的增长可以保持正荣地产、正荣集团未来更美好的发展及支持。

佳兆业集团控股首席战略官刘策以《展望2020年房地产行业趋势》为题,发表了主题演讲,以下为演讲实录:

佳兆业集团刘策:展望2020年房地产行业趋势
佳兆业集团控股首席战略官 刘策先生

刘策: 大家好。今天很高兴跟大家分享我们对行业的一些看法。我们总的观点认为,未来地产行业应该是“地产+城市更新+产业”,“三架马车”驱动的市场,接下来我们围绕这三个方面逐一跟大家分享一些我们的观点。

一、地产篇

一是关于行业规模是否已经到了顶点或者拐点的问题。因为每次宏观经济、金融环境出现较大波动的时候,或者说行业遭受严厉调控,行业发展遇到困难的时候,房地产已经到顶,拐点已经到来的论断就会出现,如果不能正确看待,轻则看错行情,错失发展机会,重则对行业失去信心,盲目转型而陷入发展的沼泽,对于这个观点我们的立场一向是坚定的,我们认为行业还没有到顶。主要是基于几个原因:一是是行业2018、2019年最悲观的年份,房地产销售额也是逐年创了历史新高。二是在核心的一二线城市,遭受严厉的限购限贷的政策下取得的,需求还未释放。三是当前的城镇化率还有20%左右的上升空间。改善性需求也在稳步增长,需求的动力仍然持续存在。

二是整个行业未来的竞争格局两极分化会非常严重,要么出众,要么出局,越是惨淡的行情越会加剧行业的集中。我们发现行业集中度有一个特殊的现象,每次行情惨淡的时候往往是行业集中度快速上升的期,比如说2014、2017、2018年,市场形势相对较好的时候,行业各种度是保持稳定的,比如说2013年、2019年。当前,前10名大概整个市场占有率是20%,前30目前的占有率是35%,我们判断在未来集中度上行的趋势会持续地彰显。Top30未来的集中度有望能够达到50、60%,Top10可能会达到30%,整个行业被一些大型企业所瓜分。这是我们想跟大家分享的第二个观点。

三是房地产行业与大家想象不同的是,我们认为它不是一个白银时代。其实不管什么时候房企都有发展空间,内是能力驱动整个盈利达到一个新的峰值。2019年我们发现一个比较奇特的现象,上市房企的净资产收益率创了历史新高,达到了20.6%,这个数据在整个行业利润率不断下行,在整个行业去杠杆降负债的情况下取得的。这就说明整个房地产已经改变了传统靠天赐利润,靠加杠杆获取利润的时代,更多的是靠自己内生能力的生长,靠运营周转效率的提升来实现盈利的提升,这是个非常好的现象。

四是在这次疫情下,我们认为科技作为新基建在重构整个房地产的价值生态链,未来的整个行业发展中也会越来越重要。比如说投资大数据、BIM、绿色建筑、线上销售、数字运营、智慧物业等等,它都在重构我们的地产价值链,这是我们在地产板块想跟大家分享的几个观点。

二、城市更新篇

因为整个中国房地产行业正在从增量市场往存量市场转轨,城市更新必将大行其道,在这里跟大家分享几个观点。

1.城市更新是未来继16万亿增量时代之后的一个新的10万亿级的大赛道,目前增量市场2019年接近16万亿,存量市场现在的总量按照统计数据至少能够达到300万亿。按照2%的年转化率,这个市场已经达到了6万亿的市场,如果它的转换率再提升,比如说达到3%,存量规模还在持续的上升,存量市场就有可能成为超过10万亿的市场。

2.目前整个政策,2020年会是一个公改的新元年,因为大部分城市都出台了公改政策。

3.从政策导向来看,体现了几个特点。一是重视产业回归。二是政策工具箱更加多样化,更新从原来的单纯的更新变成“更新+”模式,整个更新的市场边界在拓宽。三是政府目前也高度重视城市更新这块市场,通过城市更新来弥补欠帐,保证公共利益,推动整个公共配套的完善。

4.从竞争格局来看未来行业集中度会快速提升,区域深耕的房企会向全国化运营转变。可以看到无论是大湾区还是上海等城市,比如说广州前5名占到34%,上海占到了33%,深圳占31%,这个趋势未来会持续延续。

5.发展的趋势,我们认为城市更新会从目前的规模之争变成致良知争。未来竞争一方面继续需要保持在项目拓展和工地转化方面的优势,另外一方面也需要房企具备公改公产城融合的能力,具备金融能力,甚至要具备轻资产输出,打造轻资产品牌的能力。包括产业资源的整合会是城市更新企业未来竞争的一个法宝。这是在城市更新这篇跟大家分享的观点。

三、产业资本篇

我们认为整个大资本时代已经来临了,未来房企必须要借助资本来助力整个产业的崛起。主要是几方面。

1.大资本时代来临。为什么这么说?就中美两国作了对比,我们发现股市市值,美国的股市市值是处于GDP的183%,而国内是77%;地产的总市值美国是162%,而我们是300%,所以未来这个剪刀差一定会拉平,意味着资本市场会迎来新的更好的机遇。

2.借助资本市场大力发展产业将构建企业的第二增长曲线,核心体现在两方面:一是目前资本市场对于地产的估值偏低,分拆上市更能体现多元产业的合理估值,因为地产一般都是9倍,港股更低是5倍,资本市场对于物业等产业给了几十倍的估值,远高于地产。二是借力资本市场可以快速地布局熟化新产业,很多房企开始通过资本市场上市公司的收并购进入到一个新产业,这样能够加速房企多元化产业的进程,依托资本平台可以更好的帮助整个产业更好地发展。

3.多元产业对于房企来讲是未来持续发展转型一个永远的主题词。有几个赛道是房企会非常关注的,总结起来应该是资管、健康、科技。资管是围绕不动产300万亿的体量,给未来整个不动产的资管提供了广阔的空间。现在很多房企切入到了大健康布局,而且大健康产业是未来持续发展的产业。科技是未来整个经济增长的动力。这是未来房企可以持续关注布局的赛道。

总的来讲,我们有三个观点:第一,中国房地产未来10到15年是战略发展的机遇期,对于佳兆业来讲50%的业务在大湾区,30%是在深圳,在粤港澳大湾区利好,在深圳建设新型示范区的政策的加持下继续夯实地产主业是我们发展的基本盘。第二,中国房地产处于从增量市场向存量市场的转轨期,对佳兆业来讲20年前我们切入城市更新,目前拥有了2.5万亿的土储货值,成为当之无愧的城市更新龙头企业,这是我们未来增长的核动力。第三,中国房地产也在从单一的地产开发升级为“地产+产业”双轮驱动,我们佳兆业也积极响应国家政策的号召,从五年前开始多元化的转型,目前已经有六大上市平台,这对我们长远的发展奠定了坚实的基础。

总之,我们接下来愿意跟行业一道紧跟国家战略发展的脚步,紧跟行业发展的大趋势在增量到存量的转轨期进行前瞻性的布局,来践行“地产+城市更新+产业”,“三架马车”驱动的战略。

谢谢大家。

力高多元化产业投资集团今典建筑总经理卜增文发表了题为《以设计和服务,构筑完整的健康住区》的主题演讲,以下为演讲实录:

力高集团卜增文:以设计和服务,构筑完整的健康住区
力高多元化产业投资集团今典建筑总经理卜增文先生

今年疫情以后,国内有很多开发企业转向健康建筑,让健康建筑这个本来很小众的产品变成流行趋势,这也是力高在2019年发布“健康建筑产品”时所始料未及的。

汇集更多的企业、更多的智慧和更多资本,做更好的建筑产品,受惠的是住户,对行业和企业来说也是好事。我们在和同行的交流中,受到很多启发,今天就把我们的思考和同行交流一下。

1.从疫情结果看东方人的生活方式对健康的影响

力高集团卜增文:以设计和服务,构筑完整的健康住区
各国新冠肺炎总感染人数(截止到4月29日)

截止到4月29日,全球新冠肺炎总感染人数超过300万人,中国感染人数是8.4万人,而美国感染人数超过100万人。

以中国14亿人口计算,每万人感染比例0.6人;美国3.2亿人口,每万人感染比例31.67人,美国是中国的53倍。欧美其他发达国家的感染比例更高,如意大利人口5510万,感染201505人,每万人感染人数是36.57,意大利是中国的61倍。西班牙、法国、德国、英国等国家情况类似。

总体来看,西方国家新冠肺炎感染的比例远高于东方国家。其中一个因素就是东方人的生活方式更加健康,行为克制自律,遵守秩序,对生命敬畏。世界卫生组织的观点这也验证了这一点。

世卫组织的认为,生活方式对人的健康影响是最大的,占60%;环境因素其次,占17%;医疗配套占8%,基因遗传占15%。


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资料来源:世界卫生组织

那么,到底是什么样的逻辑关系在左右着东方人生活方式?

2.中国人健康的生活方式的底层逻辑关系

中国人的生活方式历经几千年积淀与演化,承载着中国人对于家园的向往和生活的智慧。随着城市扩张,生活节奏的加快,慢慢冲淡了我们曾固守的传统生活的记忆,但是深深扎根于内心的传统文化其实并没有丢失,而是隐藏在生活的各种细节中,如组织、邻里和家庭等。

力高尝试从东方人居生活的底层逻辑关系入手,汲取中国传统文化和居住方式中的健康内涵,希望梳理出家庭、邻里、组织、人文和自然五个方面的健康关系网络,在建筑产品中营造适合中国人的健康生活方式。

力高集团卜增文:以设计和服务,构筑完整的健康住区

基于中国人居的健康生活关系网络,力高尝试通过自然、礼制、仪式、意境、身心、和谐、传承等几个场景进行表达。

自然。 强化社区中人与自然连接的深度,一草一木都能够让人感受家的温馨,在健康住区中享受阳光下的温暖;

礼制。 倡导礼制文化,让尊重、友爱、和谐成为国人内心共同坚守的准则,让社区生活有着家的亲切和秩序;

仪式。 为住区生活制造仪式感。走过前厅,伸向后苑,步履方寸间让心灵回归平静和自然;

意境。 以诗意装点场景,镜花水月、廊桥庭榭的意境之美,营建出诗意生活场景,让精神更放松;

身心。 以健康的居住环境,给予社区中的每一个人身体与心灵的呵护,让成长和发展得到最放心的保障;

和谐。 邻里之间和谐共处,构建有温度的社区,共同面对困难和灾难,在推心置腹的交谈中,演绎和谐;

传承。 传承共同信守的东方文化,用文化营造社区,以文化成就美好生活。

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3.东方健康人居生活方式的规划

那么,力高新东方健康建筑产品中,以什么样的路径去实现东方人居生活的底层逻辑关系,及其衍生出的新东方生活美学呢?

力高提出新东方人居健康生活方式的四个规划:自然空间规划、健康空间规划、礼制空间规划、主题空间规划。

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1.自然空间规划

“一亩阳光”主题的健康绿地,是力高健康住区的标准配置。 每个住区至少预留一块面积约一亩(667㎡)的完整草地空间,其一半的面积可以满足冬至日不小于2小时的日照。

通过“一亩阳光绿地”,可以营造多种健康的生活场景;如住户可以自由地亲近自然、举行各种仪式性的活动。围绕“一亩阳光绿地”,营造文化意境、在绿地中交流、健身,呵护身心。

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2.健康的空间规划

以先进的技术手段支撑健康空间规划,也是力高的要求。在规划设计时,专门咨询团队提供通风、噪声、采光、日照等多种方式的计算机模拟分析报告,为规划设计、景观设计进行优化。让住区通风更顺畅,环境更幽静、阳光更灿烂,景观更健康。

力高集团卜增文:以设计和服务,构筑完整的健康住区

淘大花园的案例,说明高密度建筑存在的问题,以及规划和建筑单体设计的重要性。所以,所以力高希望降低建筑密度,增加建筑之间的距离。力高健康住区要求建筑密度平均不大于25%,建筑容积率不大于3;以减少高密度建筑对住区健康性能的负面影响。

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淘大花园的SARS病毒传播造成321人感染,主要原因就是建筑设计和规划问题

3.礼制空间规划

从礼制归家动线、礼制入口、礼制社区客厅三个方面进行规划设计。

礼制归家动线 :规划合理,顺畅简洁。

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礼制入口设计 :从住区入口到首层大堂,配置智能化感应门禁,实现无感通行。

礼制社区客厅设计 :结合入口或一亩阳光绿地,设置具备多种交流功能的社区客厅。

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4.主题空间规划

根据不同人群、不同主题的活动场地分为

儿童活动场

·儿童活动区要考虑日照需求;

·50m范围内有公共卫生间和洗手点;

·根据0~12岁不同的年龄特点,进行分龄设计;

·健康安全设计细节,如防滑铺装、无尖角设施、软质地面、无毒植物等。

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老人室外活动场地

设置供老人活动、交流的专用场地。

·一定要考虑老人的日照需求;

·适老的运动设施和相应的座椅;

·适老化设计细节,如无障碍设计、地面防滑铺装等;

·座椅避免石材、瓷砖等冰冷表面;

·小型广场空间,适应不同爱好和习惯的老年人群;

主题空间规划

青年室外活动场地

·活动场地面积要足够大,设施和种类够多;

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交流活动空间,适合多种年龄和性别的人群交流

·在架空层、在一亩阳光绿地周边、在会所,以多种形式设置。

·架空层落位的功能选配有:四点半学堂、健康运动空间、老人活动空间、儿童活动空间、怡邻健康体验馆

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全龄健康跑道:

·铺设防滑透水材料,小雨不湿鞋,雨后即可以运动;

·跑道比周边草地高出3~5cm,雨水可以迅速排走,不会在道路积水;

·跑道材料采用塑胶跑道;

·跑道宽2.5m,双人双向通行,保证行人1米以上的安全距离;

·跑道长度按100,200m的模数设计,便于计算运动量;

·跑道与运动器械区结合,跑步前可以进行身体热身。

4.力高健康建筑防疫设计标准

特别强调一点健康建筑的防疫设计。

面对百年不遇的地震和火灾,我们国家有专门的建筑的抗震设计规范和防火设计规范,但是,对造成的损失和影响面远高于前者的流行性疾病灾害,不但我国,发达国家也没有相应的标准和规范。

力高在今年2月,联合深圳大学编制了《力高健康建筑防疫设计标准》,并在行业首先发布。标准对住区规划、单体设计和建筑配套提出了具体的要求,一共有78条规定。

力高希望通过防疫设计,为住户的健康再搭建一道防护墙。

力高集团卜增文:以设计和服务,构筑完整的健康住区

在防疫设计标准中,力高将对健康建筑的思考完全落实在其中

5医疗和健康配套服务,补齐健康住区的最后一块短板

再回到世卫组织的观点,生活方式对健康影响是最大的占60%;环境因素其次占17%;保健设施占8%,基因遗传占15%。

力高深入研究东方人居底层逻辑关系,通过规划和设计引导住户实现健康的生活方式;并通过《力高健康建筑防疫设计标准》和《力高新东方健康建筑标准》应对建筑环境对健康的影响;

解决了对健康最大的影响因素——生活方式(60%)和建筑环境问题(17%);那么影响住户健康的医疗配套(8%),如何解决?(基因遗传(15%)是任何人改变不了的,暂且不管)

如果住区建成后,没有配套健康服务体系,健康住区就不是一个闭环,无法真正为住户提供更重要的健康服务,健康住区就成为空谈。

力高坚持提供住区建成后持续的健康医疗和养老服务,并落实到住区配套建设中,这是显著区别与其他开发商的做法。

从2017年开始,力高在南昌建成第一个3860m2的社区健康服务中心,力高怡邻健康服务已经形成:以社区为入口,以家庭为单位,为成人、儿童和老人提供涵盖全生命周期的社区综合服务,满足优质康养资源的住区需求,涵盖医疗健康、长者照护、营养膳食、生活照料、文娱社交等多功能板块。

创造个性化、智能化、人性化的社区生活服务体验,这也是力高健康住区显著区别于其他开发商的核心所在。

力高集团卜增文:以设计和服务,构筑完整的健康住区

6.力高新东方健康住区路线

以健康规划设计为先导,以计算模拟技术为支撑,以力高产品标准和技术标准为约束,以健康和保健服务运营体系作维系。

力高提供全过程的建筑住区解决方案,为住户的健康保驾护航。

以设计和服务,构筑完整的健康住区。

谢谢大家!

中指研究院ESG测评中心董事总经理龙胜平发表中指研究院ESG测评中心成立致辞,以下为致辞实录:

中指研究院龙胜平:发表中指研究院ESG测评中心成立致辞
中指研究院ESG测评中心董事总经理 龙胜平先生

龙胜平 :很高兴莫董事长宣布中指研究院设立中国房地产业ESG测评中心,聘请清华、北大、南大、华东师大等一批著名教授学者组建ESG专家委员会,并邀请我组织ESG的相关工作。

ESG代表企业的环境责任、社会责任和公司治理,是国际资本市场的重要投资策略。中国优秀的房地产开发商,践行可持续发展使命,展现出卓越的ESG表现,但从行业整体来看,依然处于起步阶段。

我们将利用大数据、云计算、人工智能等前沿技术,率先建立覆盖全国房地产开发企业的ESG信息数据库,对中国房地产企业ESG体系开展智慧化测评,让优秀的房地产企业能够脱颖而出,获得政府、银行、投资者、资本市场和消费者的高度认同。

我们希望在新科技的支持下,记录和推动中国房地产企业的ESG发展的进程,每年在这里和大家分享房地产行业最新的绿色发展成果。

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