打开微信客户端扫码登录
免注册
零骚扰
高效率
侯云春:新经济形势下房地产行业发展之路
  • 转载自: 3房网
  • 时间: 2020-05-13 10:45:22
  • 249人浏览

2020上市房企排行榜重磅发布

2020上市房企排行榜重磅发布

“2020中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和73家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示: 2019年,在调控持续深化的背景下,全国商品房销售额仍逼近16万亿,同比增速收窄,销售面积同比微降。 房地产上市公司把握市场调整期机遇,收入规模再创新高,但“增收不增利”现象显现,且企业间盈利能力、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2020年以来,伴随突发疫情的蔓延、稳定和基本解除,房地产市场短期受到了一定冲击,部分企业现金流继续承压,优秀房地产上市公司则凭借信用、品牌、资金优势加速发展,企业价值持续释放。

(1)经营规模:总资产规模增速降至两成,头部企业增长明显放缓

总资产规模增速降至两成,多动力推动规模增长

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势,但增速较上年略有收窄。其中,沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元,同比增长率为18.9%,增速较上年下降4.5个百分点;大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元,同比增速较上年下滑6.7个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展,尤其龙头房企普遍增速放缓。

从总资产构成来看,房地产上市公司总资产规模的增长主要由以下几个因素推动:存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长。在市场面临不确定性的情况下,上市房地产公司通过放缓拿地节奏、大力推盘抓回款、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度,助力企业规模增长。沪深与大陆在港上市房企存货均值分别同比增长22.5%、22.6%,货币资金分别增长11.8%、13.0%,权益性投资分别增长30.7%、29.2%,投资性房地产分别增长58.5%、14.8%。

资产规模断层明显,阵营间与内部的分化加剧

2020上市房企排行榜重磅发布

分阵营来看,阵营间与内部的分化更加明显。总资产3000亿以上的大型企业近年来逐渐追求更稳健的发展,规模大小不再是主要目标,2019年同比增长率均值为25.0%,较上年增速收窄11.8个百分点。如恒大2019年度业绩会上提出2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。总资产1000-3000亿规模的企业普遍处在高速发展期,适当的规模增长是该阵营中部分企业的诉求,2019年同比增长率虽然下降8.6个百分点,但25.9%的增长率仍为三个阵营中最高,部分企业受资金约束,投资强度与总资产规模增长明显下降,阵营内部分化格局逐渐明朗。总资产1000亿以下房企面临更困难的生存环境,增长率仅为11.1%,较上年下降4.9个百分点,部分企业也在追求规模的增长,部分出售资产保障现金流,阵营内部分化正在加剧。

(2)盈利能力:“增收不增利”凸显,“降费提效”成业内共识

增收不增利,净利润增速持续下滑

2019年,由于营业成本不断上涨,叠加各地限价政策频出销售溢价率下降等原因,房地产上市公司出现“增收不增利”现象。其中,沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为282.5亿元、427.3亿元,同比增长22.8%和20.7%;净利润均值分别为34.9亿元、68.2亿元,同比分别增长19.7%、18.5%。从增速上来看,沪深及大陆在港均出现了增收不增利现象,主要是由于土地成本、管理成本、融资成本等持续上行,挤压企业盈利空间。

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,各地调控政策持续,营业成本居高不下,房地产上市公司盈利质量出现下滑,沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%,较上年下降1.0、0.4个百分点,其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深3.3个百分点;净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点,降至10.8%和14.6%。

三费持续上升,周转速度继续放缓

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,房地产行业市场处于深度调整期,同时金融环境仍偏紧,房地产上市公司融资成本和营销费用持续增长,三项费用率整体呈上升趋势。沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.4%、14.6%,同比分别上升0.2和0.1个百分点。

2019年,房地产市场进入深度调整期,上市房企的资金与项目周转速度基本保持稳定。具体来看,沪深上市存货周转率为0.29,同比下降0.02,总资产周转率持平;大陆在港上市房地产公司总资产与存货周转率分别为0.18、0.34,较上年均下降0.01。

(3)财务稳健性:负债水平高位平稳,“紧投资稳现金”提高安全边际

稳杠杆下负债率微升,现金短债比仍处安全区

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,在去杠杆转为稳杠杆的背景下,部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内出现微升。沪深上市资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%,大陆在港上市房地产公司资产负债率均值同比上升0.3个百分点至75.5%。全年销售承压的环境下,企业预收账款表现未得到显著改善,大陆在港上市房地产公司剔除预收账款后的有效负债率均值同比增长0.6个百分点至57.3%,沪深则上涨1个百分点至51.3%。整体来看,房地产上市公司对于企业负债水平实现了稳定把控,负债率在合理范围内波动。

2019年,伴随上市房企的大量债务到期,短期偿债压力继续增大,企业强化销售回款计划,拓展资金来源,现金量仍能覆盖短期债务。沪深及大陆在港上市房地产公司速动比率同比分别下降0.03、0.02至0.53、0.57;货币资金/现金及现金等价物与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.20、1.51。

稳健投资强化回款,现金流稳定增长

2020上市房企排行榜重磅发布

房地产上市公司通过过去两年对现金流的严格把控,2019年,公司手持现金及现金等价物情况得到明显改善。其中,大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比增加13.8%至60.5亿元,沪深上市房地产公司均值为22.1亿元,同比提升16.8%。

2019年,房地产市场调控仍以稳定市场预期为主,市场仍较为理性,房地产上市公司谨慎投资、抢抓回款,将现金流安全放在公司运营的重要位置:一方面,房地产上市公司投资贯彻谨慎的态度与策略,量入为出稳定企业现金流;另一方面,在资金“开源”变的愈加困难的背景下,部分房地产上市公司从内部着手,以更坚定的手段执行销售回款计划,重视经营性现金流的良性循环。

(4)股东回报:股东收益小幅上涨,经济增加值(EVA)增速收窄

每股收益水平出现分化,强者恒强态势凸显

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,房地产上市公司加强合作力度提高资本利用效率,加上销售业绩持续增长带来的盈利规模增长,股东回报水平在持续攀升,但不同规模企业间仍有分化。沪深上市房地产公司每股收益均值为0.64元,较上年上升3.2%;以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司均值则为0.87元,同比上涨7.4%。

经济增加值(EVA)增速收窄,价值创造能力持续强化

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,沪深上市房地产EVA均值同比增长6.8%至9.9亿元,大陆在港EVA均值同比增长13.3%至7.9亿元。综合来看两个阵营的企业财富创造能力均得到不同程度的加强,但规模增速在收窄,且大陆在港与沪深之间的差距在逐渐缩小。

稳定分红保护股东利益,吸引投资者关注

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,房地产上市公司保持持续稳定分红,保护中长期股东利益的同时引发投资者关注。沪深与大陆在港上市房地产公司股息率同比均下降0.2%至2.4%和5.8%。部分企业2019年股价显著回升为股东带来的收益高于分红,因此股东回报仍处在较高水平。

(5)价值管理:整体估值修复性反弹,“分拆+重组”助力价值释放

2019年,房地产行业竞争逐渐转向“零和博弈”,单独依靠增量空间来扩大企业价值的道路越走越窄,企业价值管理意识被唤醒。房地产上市公司通过持续扩张主营业务规模、并购重组、分拆上市、股票回购等价值经营手段,从企业业务经营、内部管控、资本市场经营等多个方面推动企业价值持续稳定增长。

政策调控先扬后抑,板块估值显著回升

2020上市房企排行榜重磅发布

2019年,在全年板块整体上扬的基础上,资本市场犹如春风驾临,感受到了一股暖意。房地产市场政策持续调整,房企业绩表现良好,房地产板块整体回暖,地产股价值不断上升。沪深上市房地产公司市值均值同比上升25.7%至210.2亿元;大陆在港上市房地产公司市值均值为344.5亿元,同比上升28.5%。

2020上市房企排行榜重磅发布

上市公司主营业务的经营表现,仍决定着其企业在资本市场价值的下限,对房地产企业而言,主营业务收入高、财务体系稳、发展模式优更容易打动精明的投资者们:

·2019年大型房企将其主营业务的规模优势发展的淋漓尽致,持续得到投资者关注;

·部分房地产上市公司财务体系更稳健,被一些长期持有投资者所看好;

·部分企业围绕主业开拓出独特的运营模式,被资本市场看好,价值上涨潜力也比较充足。

通过以上例子我们可以发现,对于房地产上市公司来说,地产主业仍是企业实现价值创造的根基,只有科学管控、稳健经营,实现业绩的持续增长,才能提高企业在资本市场的价值。

(6)投资价值:板块走势保持强韧性,优质房企更受青睐

行业板块随大盘震荡上行,估值空间仍值得期待

2020上市房企排行榜重磅发布

结合大盘与房地产板块历史走势来看,房地产板块表现更优。2016年1月-2017年1月,大盘与房地产板块均进入持续上涨通道,其中中证A股累计上升19.7%,恒生指数累计涨幅为67.1%,相对应的申万地产与恒生地产累计涨幅分别为26.1%、69.3%,增长力要显著强于大盘。2019年下半年至2020年一季度,资本市场整体进入下行通道,房地产板块同样展现出较强的抗风险能力,尤其是大陆在港上市的房地产公司面对此次疫情的影响,展现出较强的韧性,明显跑赢大盘。

价值投资做主导,龙头、布局区域红利和业务拓展较好的企业更受青睐

随着资本市场的持续震荡,房地产行业监管层面也逐渐规范,资本市场对房地产行业股票价值的投资逐渐转向以企业本身价值为主导。在此背景下,投资者更关注企业的主营业务水平、财务表现和多元业务的拓展,优质企业更易获得资本加持。

第一,行业集中度持续升高的背景下,龙头房企业绩增长稳定,投资价值凸显。该类企业凭借其规模优势、融资优势、强大的资源整合能力及创新升级产品能力,企业基本面持续领先,在资本市场更易获得关注。

第二,布局热点区域的企业,未来更具发展潜力。2015年以来的行业周期中,市场热度呈现出城市轮动与区域传导的特征,市场总量的波动在持续减弱,行业周期延长,市场预期回归理性,城市投资也回归对基本面的价值判断。在此环境下,经济实力强、产业优势明显、人口持续流入的城市表现出更强的韧性,而能够跨周期迅速成长,布局高成长性城市的企业更具发展潜力。

第三,利润表现好,财务状况较为稳健的企业更受投资者青睐。2019年以来,房地产市场整体保持调控不放松的节奏,融资监管仍趋严,拥有良好盈利能力和稳健财务表现的企业更值得投资者长期关注。

第四,拥有成长“第二曲线”的企业,估值水平得到持续提升。房地产行业集中度不断提升,竞争愈发激烈,部分房企在稳固本身地产主业发展的同时,注重多元业务布局,且在强项业务方面发掘出更大潜力,打造属于自己的“第二曲线”。

2020上市房企排行榜重磅发布

通过系统研究和客观评价,研究组发掘了行业内综合实力强、极具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司,形成“中国房地产上市公司TOP10”研究成果,引领房地产行业投资的良性循环和健康发展,为投资者提供科学全面的投资参考依据。

2020上市房企排行榜重磅发布

2020上市房企排行榜重磅发布

2020上市房企排行榜重磅发布

未点赞

0

转载自:3房网
0 0

参与讨论

登录后参与讨论
提交评论
请先登录

最新评论

推荐房源

查看更多>>