固安位于环北京城市带与环雄安城市带的交叉辐射区，是京津雄黄金三角核心腹地，距北京天安门和雄安新区分别是50公里，距北京大兴国际机场仅10公里，区位优势显著。从环京都市圈的建设到“1小时交通圈”再到北京向南发展的趋势，其中不可忽视的一个关键节点城市就是固安，正以其极佳的地理位置，承上启下发挥枢纽的作用。从城市发展和命名来看，天安门、固安、雄安，三安连线；北京海淀和雄安新区白洋淀，两淀连线。固安得天独厚的地理位置，成为北京城市发展南中轴、京雄发展轴和京雄科技创新发展走廊关键城市节点，固安城市地位也从最开始的北京卫星城，转变为“京津雄金三角”中心城市、“京雄科创走廊”核心城市，城市地位日益凸显，绝佳的地理位置也带动了固安城市交通、产业、教育等配套资源的逐步完善，城市宜居性得到很大的提升，实现其人口规模的快速聚集及经济的快速发展。

交通方面：交通密集，与京时空距离不断缩短

交通是连接城市内外部的纽带，也是产业、人口等要素流通的桥梁，便捷的交通网络加速了人口迁移及生产要素流动，重塑了城市空间格局。固安距离北京大兴国际机场仅10公里，是连接北京与雄安新区的重要交通枢纽。作为雄安新区“千年大计”的“开路先锋”，京雄城际铁路将于今年年底开通，处于个中节点的中心城市固安，将承接空、铁经济带来的重大发展机遇，实现“半小时同步京津”，一小时“上天入海”，扼守“新国门”的固安以飞天之势成为国内第一个“4.0模式”的京雄新航城。

图：固安周边交通路线状况（含规划）

随着新机场“五纵两横”综合交通路网的稳步落地，固安已经形成“六高六轨一环线”的多维立体式交通枢纽，机场、铁路、高等级公路的密集程度当属环京罕有，固安正式升级“新机场钻石经济区”空铁枢纽城市，缩短固安与北京及其他各地的通勤时间，连通板块价值，迎来区域加速发展，纵横交错的交通路网享双城生活。凭借轨道交通+畅行高速，以及北京大兴国际机场的辐射带动，固安与北京的空间距离在逐渐缩小，跑出了城市发展“加速度”，诠释着安居于此的幸福感，也迸发出区域协同发展的新动力。另外，2020年9月16日，随着北京大兴国际机场固安城市航站楼正式启用，固安率先接驳空港时间，同时正在建设的京雄城际大兴机场至雄安段即将开始联调联试，固安东站也将于年底投入使用，固安正在一步步缩短与京津雄的距离，迈进“一站值机、一刻机场”的空港时代，固安交通便捷程度进一步提升，将进一步增强产业与人口的集聚效应。

产业方面：协同创新，高端产业快速聚集

产业是城市发展的底层动力，产业发展的好坏直接影响城市的经济水平、就业机会与收入水平，而城市所提供的就业机会与收入水平又决定人口迁移方向。近几年固安不仅交通发展突飞猛进，目前已经形成了313产业体系（3大主导产业：电子信息、航空航天、生命健康，1大先导产业：科创服务，3大特色产业：临空服务、问题康养、现代农业），已成为京雄科创走廊发展第三级，是中国最具投资潜力的县级城市。

图：固安“313”产业体系

固安依托大兴国际机场，加上首个跨省航站楼的落地运营，固安和机场之间的商务、商业往来联系将会更为紧密，固安与新机场之间的产业联动将更加的紧密。固安作为距离大兴机场最近且仅有10公里的县域，固安将重点发展服务保障和科技创新，其居住配套、休闲娱乐、文化创意、金融服务、电子信息、高端装备制造及航空工业的发展落位备受关注，固安将会是机场周边设施最全、配套最优的临空生活配套区。2020年，临空经济区将创造10.26万个就业岗位，而大量国际化精英人才的汇聚，对于固安品质居住的需求也将呈现爆发式增长态势。未来与新机场相关联的前端科研研发、中端技术转化，以及末端高端创新制造产业，可能会像滚雪球一样在固安形成越来越强大的产业聚合效应，从而为整个固安融入新航城发展奠定良好的基础，并形成更强的产业人群聚集优势。同时，固安作为京津冀城市群中的桥头堡，将承接北京向雄安产业转移的支点，由此形成三地联动，产业同步发展，相互促进、相互融合的趋势。

图：临空经济产业辐射及固安航站楼

未来，固安在以产业为龙头的发展趋势下，将会形成精英人群不断聚集的状况，由此导致本地居住人群的结构发生很大转变，即由北漂和地缘购房人群，逐渐转成以本地产业化人群作为购房及置业生活的主力人群。随之，固安未来在区域价值不断提升的同时，也会形成房价稳定上涨的发展趋势。

宏观经济：人口集聚，经济规模快速提升

近年来，固安充分发挥毗邻北京的独特区位优势，抓住京津冀协同发展这个最大机遇，积极推动与京津对接、合作，实现更大的跨越和突破。固安经济实现快速的上升，GDP保持较高的增长速度。经过近二十年产业新城的发展建设，固安已经从一个典型农业县，跃升为全国强县，人口吸附力也随之大幅的提升。人口要素是判断城市价值的基点，是社会经济活动主体，也是需求的来源。无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都体现为人口的聚集，人口持续聚集是城市竞争力的最直接体现。2019年，固安县GDP达到305亿元，近五年复合增长率达13.8%，明显高于廊坊其余县的平均增速，后期随着临空经济及雄安新区持续带动效应的持续显现，固安经济将迎来腾飞发展期。伴随着，经济的快速发展，固安人口吸附力也在快速的上升，户籍人口数稳步上升，2018年户籍人口数超52万人。另外，据统计截止到2019年末固安常住人口数近70万人，未来随着京津冀协同发展的进一步深入，固安人口仍具有较高的发展空间，为楼市的稳定发展提供较强的内生动力。

图：近几年固安认购及经济情况

生态宜居：生态教育加持，城市宜居性攀升

人口聚集之处，教育必是衡量是否能可持续发展的重要标准。发达的教育事业，能够为城市的全面发展和进步提供深厚基础，形成特殊的向外扩展能力和内聚力。固安大力引进名校资源，目前区域内布局普莱森国际双语幼儿园、一高之家国际双语幼儿园、公办固安第一小学、北京八中（固安分校）、固安南开学校等数十所知名学府，同质北京，打造幼小初菁英教育链。近日，固安再宣布百年名校南开学校即将入驻固安产业新城，这将是继北京八中后，又一所百年名校将花落固安，将让固安成为京津冀协同发展中教育先行的关键一环。未来，随着京津冀协同发展，特别是雄安新区建设的深入推进，处于关键节点的固安必将焕发更大的活力，区域价值也将更快速释放，吸引更多的人才居住并落户固安。

图：固安重点教育资源

作为京津冀发展新引擎，固安将直接近享高端配套利好，完美融入国际生活氛围，与传统“无配套”低密住区彻底区隔，成为北京“八大高端住区”之后的最佳置业区域。固安是国家园林城市，目前共有18座城市公园、600万平方米绿化覆盖、125公里林荫跑步道，再加上固安南部自有的富热田温泉资源，公园绿化环京首位，可谓是生态休闲胜地。

图：固安生态景观资源

楼市方面：北京楼市预期向好，固安楼市将迎来发展快车道

北京作为环京楼市的风向标，北京房地产市场的上行将带动环京楼市的快速反弹，而固安作为京南门户，地理位置优越，将成为北京楼市上行的第一批受益者。从楼市表现来看，2020年5月以来，北京二手房市场成交已连续六个月超过了1.6万套，2020年1-11月北京二手房成交量超过了14万套，加速了楼市库存的去化速度，2020全年的成交套数有望创近四年的新高，带动楼市的反弹。从土地市场来看，2020年以来“不限价”地块重新占据成为土地市场的主力，前11个月北京共计出让44宗住宅地块，其中限竞房仅为6宗，而在12月预计推出的8宗地块，只有2宗限竞房，其余全部为不限价地块。可以预见，未来北京房地产市场前期积压的“限竞房”性价比将得到很大改观，带动2021年新房市场活跃度的快速上行，同时不限价地块的入市也将带动整体成交均价的上涨。总的来说，目前北京楼市或将迎来触底反弹，越过底部区域，步入上行周期。

从固安房地产市场发展来看，受疫情的影响，2020年固安房地产市场进入下行周期，成交规模持续下探，但伴随着北京楼市的逐步好转，固安房地产市场已实现“触底反弹”，进入逐步向好的发展轨道。未来，随着北京楼市进入上行周期，预计固安房地产市场将加速进入上升期，使固安房地产市场驶入快速发展的快车道。但同时我们需要注意的是，固安本轮上行周期与2017年以前相比市场基本面支撑度得到了很大的改善，城市宏观经济、轨道交通、产业等方面均得到了很大的改善，产业不断发展辅以逐步完善的交通网络，加速了区域间的人口流动，将支撑固安房地产市场后续的稳定健康发展。

未来，背靠“京津雄”黄金三角地的绝佳区域优势，在城南规划、雄安新区建设、大兴机场临空港经济区规划等多重政策利好一一落地实施下，固安城市基本面将更加稳固，城市价值也将会得到快速的提升，带动区域房地产市场进入发展快车道。

来源：中指研究院