去年5月11日，长沙市发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》），旨在通过“以租换购”方式（即：以租赁住房换取购房资格），盘活存量房源，多渠道、多主体筹集租赁房源，完善住房保障体系和住房市场体系。《方案》实施一周年，哪些人盘活了存量房？

戳到痛点，一举两得

长沙是稳定房价成绩优秀的“选手”，《方案》一出台，便引起了社会关注，很多人认为，这是在给房市变相松绑。是不是变相松绑，我们先来看看《方案》。《方案》强调，坚持“房住不炒”定位，突出住房的民生属性。《方案》明确，如果房屋出租出去，则不纳入家庭住房套数。也就是说，一个拥有两套住房的长沙市户籍家庭，可以选择将其中一套住房盘活供作租赁住房，可以再新购一套住房。

“从出发点看，主要还是从盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场的角度进行的。”有8年房地产从业经验的长沙新环境房地产经纪有限公司片区经理刘先生表示。但《方案》很显然也戳到了长沙房市的痛点。刘先生说，虽然本意不是放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。如果相关居民家庭按此次方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

哪类人群在受益？

5月22日，“长房租赁”公布了长沙盘活存量房年度数据。数据显示，政策落地一年来，长沙签约的6区1县租赁房屋中，雨花区最多，改善型住房购买需求比例高达99.8%。从已签约房屋租住现状来看，95.5%的房屋均为已装修状态，且房屋出租及空置占比53.6%，盘活的住房均可持续作为租赁住房实现快速上市供应。从房屋租住签约原因来看，把“小房子换成大房子改善居住条件”“为孩子读书换个学区房”等改善型客户是已签约客户的主力军，年龄阶段以30—55岁为主。

“70平方米以下的房屋，超半数签约前便用来出租，这部分房屋通过纳入盘活，既改善了住房，也使租赁行为得到了更有效的规范运营管理。”长沙市住房和城乡建设局相关工作人员透露。据统计，90平方米以上房屋，签约前多数用来自住，这部分房屋通过纳入盘活后，90%的房主均购买了新房，新房房屋面积平均为157平方米，改善住房效果显著。

5月22日，“长房租赁”公布的租赁房屋面积占比

盲目换购不可取

政策是好的，但不意味着所有人都适合‘以租换购’，要根据自身情况而定，不可盲目。”长沙新环境房地产经纪有限公司片区经理刘先生说。首先，以“以租换购”时间为10年，在10年租期内，业主可以交易“以租换购”的房产但房屋租赁协议仍需履行，在这样的条件下，使得房屋基本丧失了10年内流动的可能，比网签4年的限制性更强。其次，对于次新房业主来说，房屋入住仅几年，如果10年内有变现的需求，则不适合采取“以租换购”方式，一旦签约租赁，变现难度就更大。

哪一类房屋适合“以租换购”？刘先生说，老旧小区的小面积住房最适合。老旧小区的小面积住房，市场认可度不高，需求少，销售困难，如果有老旧小区住房又有购买二套改善用房需求的业主，可以考虑把手上的老房子拿出去租赁，在获得租金的同时又能获得房票，一举两得。

继长沙、成都之后，目前，西安也推出了“以租换购”的政策，全国累计已有3个省会城市推出了“以租换购”政策。